İspanya’da Adım Adım Ev Satın Alma Süreci

Selamlar Gezender okuyucuları!

İspanya’da kredi ile ev satın alma sürecini ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele aldığımız blog yazımızla karşınızdayız. Nasıl bir bütçe ile yola çıkmalı, kredi oranları, ödenmesi gereken vergiler, adım adım satıcı ve banka ile süreç nasıl ilerliyor gibi bilinmesi gereken tüm detayları bu yazıda bulabileceksiniz. Paylaştığım bilgiler, bizzat bizim veya dostlarımızın deneyimlerine ve resmi kaynaklardan alınan bilgilere dayanmaktadır. Eğer sizin farklı bir deneyiminiz veya bilginiz varsa, lütfen yorum olarak paylaşın—bu, diğer okurlar için faydalı olabilir.

Bu yazıyı faydalı bulursanız, bize buradan bir kahve ısmarlayabilirsiniz ya da yeni evinizde çaya çağırabilirsiniz 🙂

Adım adım ev alma sürecine geçmeden önce birkaç önemli noktayı dilimiz döndüğünce açıklamaya çalışalım.

Bilmeniz gereken İspanyolca anahtar kelimeler ve Türkçeleri

• Compraventa: Alım-satım
• Escritura: Tapu
• Hipoteca: Kredi/ipotek
• Importe del prestamo: Kredi miktarı
• Tipos de interesa: Faiz oranı
• Bonificacion: Faiz oranını düşürmek için bankanın eklettiği hayat sigortası, ev sigortası, güvenlik sistemi gibi ek ürünler
• FEIN(Ficha Europea de Información Normalizada): Bankanın son imzadan önce faiz oranları ve tüm koşulları bildirdiği resmi teklif.
• ITP: Transfer vergisi (ikinci el daireler için)
• IVA: Katma değer vergisi(sıfır daireler için)
• Entrada: Peşinat
• Tasacíon: Ekspertiz tarafından yapılan ev değerlemesi
• Plazo: Kredi vadesi. 20-30 yıl gibi.
• Comisión de apertura: Dosya açılış masrafı

İspanya’da Ev Almak için Nasıl Bir Bütçe Gerekir?

Her şeyden önce bütçenize karar verin. İspanya’da bir ev satın alabilmek için elimde en az ne kadar nakit olması gerek diye düşünüyorsanız, kabaca evin satış bedelinin en az %30’u kadar nakit bulunması gerekiyor. Yazının devamında daha detaylı bilgilerle karşılaşacaksınız. Duruma göre bu oran artabilir ya da azalabilir.

Örneğin Barcelona’da 300 bin Euro’luk ikinci el bir daire için %80 kredi çıktığını farz edersek;

• %20 kredinin karşılamadığı peşin olarak vermemiz gereken kısım (60 bin Euro)
• %10 vergi (30 bin Euro)
• %2 noter masrafları (6 bin Euro)
• 500 Euro ekspertiz ücreti

Minimum 96500 Euro(%32) cebinizde olması gerekiyor. Diğer olası masrafları eklemedim bile..

Olası Masraflar Listesi

Bütçe hesabı yaparken evin satış bedeli haricinde nakit ödenmesi gereken kalemleri ve olası masrafları göz önüne almayı unutmayın:

• Arras(ilk peşinat) için peşin olarak vermeniz gereken miktar (Evin satış değerinin %10’u. Sıfır evlerde ise %20).
• Peşinat(arras’tan kalan kısım) (%0-30) (Örneğin evin satış bedelinin %80’i kadar kredi çıktıysa, arras için verdiğinizin üzerine bir %10 daha nakit olarak cebinizden çıkar.)
• Vergi (IVA veya ITP) (Evin değerinin %6-10’u civarı. İspanya’da bölgeye göre değişir.)
• Noter ve kayıt ücretleri (%2)
• Broker ücreti (Broker ile çalışırsanız) (%1-2 civarı)
• Emlakçı ücreti (Aslında emlakçı bedelini satıcı ödemesi lazım ancak bazı emlakçılar bu bedeli veya bedelin bir kısmını alıcıdan talep edebiliyor.)
• Ekspertiz ücreti (400-700 Euro)(Caixabank gibi bazı bankalar krediyi onlardan aldığınızda geri ödeyebilir)
• Eğer ev eskiyse olası yenileme(renovacion) masrafları
  • Mutfak ve banyo her biri için 10 bin Euro gibi düşünülebilir
  • Elektrik tesisatı
  • Su tesisatı
  • Parkeler
  • Boya badana
  • Enerji verimliliğini artırmak için çalışmalar(pencere ve kapıların değiştirilmesi, ev içi izolasyon gibi)
• Yenileme olması durumunda, o süreçte kira masrafı
• Eşyanız yoksa eşya masrafları
• Eşyanız varsa nakliye ücreti
• İlk defa elektrik ve su bağlanıyorsa(alta) ilk kurulum ücretleri

Evi aldıktan sonra olası masraflar:

• Ev sigortası (Yaklaşık 50 Euro)
• Hayat sigortası (Minimum 40-50 Euro)
• Bina aidatı (50-100 Euro)
• Bina vergisi(IBI)(senelik)

Banka ile iletişime geçip kafanızdaki evin maliyeti için bir simülasyon isteyin. Kredi oranı ve faiz oranları hakkında fikir sahip olup, bütçenize gerçekten uygun mu emin olun.

Bankadan Ne Kadar Kredi Çıkar?

Maalesef İspanya’da yüksek vergi ve peşinat oranları birçok kişinin ev sahibi olma planlarını ertelemesine neden oluyor. Haliyle de birçoğumuz için bankadan yüksek kredi oranı ile kredi çekebilmek, ev sahibi olabilmek için en önemli faktörlerden bir tanesi haline geliyor.

Bankadan ne oranda kredi çıkacağı ise kişinin finansal durumuna ve çeşitli teşviklere göre değişiklik gösterir. Genel kurallardan bir tanesi(tabii ki istisnaları var), ekspertizin belirlediği ev değerinin %80’i kadar ya da evin satış değerinin %90’ı kadar kredi çıkar. Bunlardan hangisi daha düşükse onu kaale alırlar. İspanya’da ortalama satış bedelinin %70’i civarında kredi çıktığı söyleniyor. Bizim durumumuzda evin ekspertiz değeri satış bedelinin üzerinde çıktı ve böylece satış bedelinin %90’ı oranında kılçıksız bir kredi aldık.

Kredinin istenilen oranda çıkmadığı durumlarda ihtiyaç kredisi ile bu oran yükseltilebiliyormuş. Ancak ihtiyaç kredisinin faizlerinin çok daha yüksek olacağı aşikar.

Kredi oranını yüksek tutmak için kullanılan yöntemlerden bir başkası ise eski bir ev aldığınızda yapacağınız yenileme masraflarını da bankaya gösterip ona göre daha yüksek miktar kredi çekmek.

İspanya’nın bazı noktalarda Türkiye’den pek de bir farkı yok. Belki kendi başınıza bunu halletmeniz zor olabilir ancak brokerlar bankaların raporunu kabul ettiği ekspertizler arasından size ihtiyaç duyduğunuz değeri verebilecek bir ekspertiz bulabilir. İlki vermedi mi? İkinci bir tanesinden rapor alınıp o değerlere(tabii ki makul olmalı) ulaşılabilir. Yani 300 binlik evin değerini 350 bin gösterip daha yüksek kredi alabilmek çok da zor değil.

Ev Almayı Kolaylaştırıcı Teşvikler

35 Yaş Altı için %100 Kredi İmkanı (ICO)

Devletin 35 yaş altı için teşvikleri olabiliyor. Geliri yıllık brüt 37.800’ün altında olan(2 kişi olması durumunda bu miktarın 2 katı), ilk kez ev alacak gençler için %20’lik peşinatı devlet bankaya teminat veriyor ve böylece %100 oranında kredi alabiliyorsunuz. Tabii ki bunun bazı şartları var. Detaylara buradaki linkten ulaşabilirsiniz.

35 yaştan genç olanlar için vergi indirimi

Emlaktaki %10 vergi oranı birçok ülkeye kıyasla oldukça yüksek bir oran. İspanya’nın daha az vergi ödemek için sağladığı bir opsiyon var. Fotocasa bölge bölge şurada listesini yapmış. Örneğin Katalonya’da, 32 yaş altı için %10 yerine %5’lik vergi ödeniyor. Vergi indiriminin ITP ile ilgili olduğuna dikkat çekelim. Bu ikinci el evler için geçerli olduğu manasına geliyor.

Diyelim ki çift olarak bir ev almak istiyorsunuz. Eşlerden birisinin geliri 55 binin üzerinde iken diğer eş çalışmıyor ve yaşı da 35’in altında. Bu durumda evi, çift olarak %50-50 sahiplikle alırsanız, çalışmayan eşin payı için %5 vergi öderken, çalışan eş için %10 vergi ödenir. Yani ortalama vergi oranı %7.5’a gelir. Ancak bu durumun sadece ikinci el evlerde geçerli olduğunu hatırlatayım. Sıfır evlerde vergi oranı sabit ve %10.

VPO (Vivienda de Protección Oficial)

İspanya’da belirli bölgelerde ev yapan inşaat firmaları, projedeki dairelerin belirli bir oranını(genelde %30) sosyal konut olarak ayırmak zorunda. Bu konutlar ihtiyaç sahibi ailelere daha uygun fiyatlara satılıyor. Bu tip konutlara VPO deniyor.

Diyelim projede 50 daire var. Bunun 15 tanesini VPO olarak satmak durumundalar. Normalde evin değeri 500 bin Euro iken bu tip evleri 300-400 bine almak mümkün oluyor. Tabii ki VPO’dan ev almak için belirli şartları sağlıyor olmanız gerekir. Barcelona için detaylı bilgiye ve kayıt sürecine aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz:

https://www.habitatge.barcelona/en/access-to-housing/applicants-register

VPO’lu daireler bazı özellikler bakımından diğer dairelerden farklı(olumsuz manada) olabilir. Ayrıca belirli bir süre boyunca evi satamama veya kiralayamama gibi koşulları olabilir. İyisi mi siz yukarıdaki bağlantıdan iyice bir araştırın.

Bunların dışında zaman zaman gerek devletin gerek özerk yönetimlerin TOKI vari projeleri oluyor. Bu tip projeleri kaçırmamak için haberleri, gündemi sıkı takip etmek gerekiyor.

Okupa

Eve mi ihtiyacınız var? İspanya’da 3.8 milyondan fazla boş ev var. Boş olan bir evi işgal edin, ne duruyorsunuz! /s

İspanya’da Ev Satın Alırken Ödenmesi Gereken Vergiler

Söz konusu gayrimenkul satın alma ise bilmeniz gereken 3 çeşit vergi var: IVA, ITP ve AJD.

• IVA: İspanyol KDV’si
• ITP: İkinci el evler için mülkü üzerinize geçirme vergisi
• AJD: Noter gibi yasal süreçlerle ilgili bir vergi.

Vergi oranı hangi bölgede yaşadığınız ve evin yeni olup olmamasına bağlı olarak değişiklik gösteriyor. Resmi kaynak olarak burayı okuyabilirsiniz. Eğer ev ile beraber bir otopark da alınıyorsa, aynı vergi oranı otopark ücreti için de uygulanır.

Eğer müteahhitten sıfır ev alıyorsanız, bu durumda IVA’ya yani İspanyol KDV’sine tabisiniz. Bu oran şu an için %10’dur ve tüm İspanya’da aynıdır. Vergi evin satın alımı sırasında müteahhite ödenir.

Eğer bir şahıstan veya şirketten ikinci el bir ev alıyorsanız, o durumda transfer vergisi denen ITP’ye tabisiniz. ITP oranı %6’dır. Ancak evi aldığınız bölgeye göre değişiklik gösterebilir. Buradaki tasarruf özerk yönetime kalmıştır.

Örneğin Madrid’deki bir ev için %6 ITP vergisi verilirken, Katalonya’da %10’dan başlıyor ve kademeli olarak artıyor. Mesela Katalonya’da evin değeri 600 bin Euro’dan fazla ise oran %11’e çıkıyor. Çünkü yüce Katalonya hükümeti böyle buyurmuş 🙂 Diğer vergi kademelerine resmi kaynaktan bakabilirsiniz. Google’dan ‘ITP para [bölge adı]’ şeklinde aratıp ilgili oranı bulabilirsiniz.

Peki hangi fiyata göre vergi uygulanıyor? IVA veya ITP miktarı satış değil, evin ekspertiz tarafından belirlenen değeri üzerinden uygulanır.

Kullanımını pek kolay ve anlaşılır bulmasam da Vergi Dairesi’nin şurada yer alan aracı ile hangi vergiye ve orana tabiisiniz görebilirsiniz.

Son olarak AJD vergisi yine özerk bölgeye göre değişmektedir. Madrid’ %0.75 iken, Katalonya’da %1.5’tur. Noter işlemleri sürecinde ödeniyor. Bu vergiyi bizim adımıza banka halletmişti.

Vergiyi Kim Ödüyor?

Anlaşılacağı üzere ev satın alırken vergi alıcı tarafından ödeniyor. Satıcı ise eğer bu satıştan kar elde etmişse yıllık vergi bildirimi sırasında bunu bildirmek ve gelir vergisi ödemekle yükümlü.

ITP ve IVA Ne Zaman Ödenir?

Vergi tipi ile beraber ödeme takvimi de değişiyor. Eğer yeni bir ev alıyor ve IVA ödemeniz gerekiyorsa, bu vergiyi tıpkı KDV’de olduğu gibi satın alım sırasında müteahhite ödüyorsunuz.

Eğer ikinci el ev alıp ITP ödemeniz gerekiyorsa, bunu ev satın alım sözleşmesine takriben 30 gün içerisinde vergi dairesine yapmanız gerekiyor.

İspanya’da Adım Adım Ev Alma ve Kredi Süreci

Önceki adımlar:

• Yukarıda anlattığım bilgilere göre bütçe olarak hazır olun
• Bir önceki seneden vergi bildirimi(renta) belgenizi hazır edin. Bankalar genelde sorar.
• Banka veya bankalar ile konuşup ve kredi çıkar mı, çıkarsa ne oranda çıkar bir simülasyon ve ön onay talep edin.

Bütçe, masraflar ve vergi gibi ev almadan önce bilmemiz gereken önemli konulardan bahsettikten sonra artık İspanya’da adım adım ev alma süreci nasıl işliyor ondan bahsedelim.

Ev Arama Süreci

Ev aramak için yararlanabileceğiniz birçok site var. Bunlardan bazıları:

• idealista.com
• fotocasa.com
• pisos.com
• housfy.com

• Bunların haricinde emlakçıların elinde bu sitelere konulmayan daireler olabilir. İlgilendiğiniz bölgedeki emlakçılara kriterlerinize uyan bir ev çıkması durumunda sizi aramalarını söyleyebilirsiniz.

• https://www.servihabitat.com/es veya idealista.com‘da liste tipini ‘banka’dan seçerek bankalara ait gayrimenkulleri görebilirsiniz. Neden bunu söylüyorum, çünkü bankanın sahip olduğu bir daire alırsanız %100 kredi bile alabilirsiniz. Ancak sorun şu ki bankaların elindeki evlerin %95’i harap durumda veya işgal edilmiş(okupa). Renovasyonu ile uğraşırım diyenler için güzel fırsatlar çıkabilir.

• Beğendiğiniz evler için emlakçılarla telefon üzerinden iletişime geçin ve ziyaret ayarlayın. Konuşma dili genelde İspanyolca oluyor. Platform üzerinden mesajlara cevap alana kadar iyi evler çoktan satılmış olur. Evi gerçekten beğendiyseniz olabilecek en yakın tarih için ziyaret ayarlamaya çalışın. Bizim çok beğenip, görene kadar çoktan rezerve edilip kaçırdığımız evler oldu. Fiyat/performansı iyi olan evler maksimum 3-4 ziyarette rezerve ediliyor. Özellikle Barcelona için 300-400 bin Euro skalasındaki evler için çok rağbet var.

• Ev arama süreci sizin ne kadar detaycı ve mükemmeliyetçi olduğunuza göre birkaç aydan birkaç seneye kadar uzayabilir.

• Emlakçıdan evi beğenmeniz durumunda nasıl bir satın alma süreci olacağını ilk ağızdan duyun. Aşağıda standart süreci anlatacağız ancak bazen evlerin kendilerine has durumları olabiliyor veya ev sahiplerinin ilginç talepleri ve yaklaşımları olabilir. Fiyatın pazarlığa açık olup olmadığını bu aşamada sorabilirsiniz(¿El precio es negociable?). Tabii ki satıcıya göre değişmekle beraber bizim gördüğümüz 20 bin Euro’ya varan indirimler mümkün.

Bu süreçte sorabileceğiniz veya hesaba katabileceğiniz konular:

• Pazarlık payı var mı
• Isıtma ve soğutma nasıl
• Bölgede veya binada okupa(işgal edilmiş ev) var mı
• Binada ve bölgede yaşayan insan tipleri
• Ev sahibi neden satıyor
• Yakın zamanda binada planlanan bir çalışma/yenileme var mı
• Çocuk varsa bölgedeki okullar, parklar
• Toplu ulaşım seçenekleri

1. Reserva (Kapora verme, teknik değerlendirme, ekspertiz değerlemesi ve kredi sorgulaması)

Evi beğendiniz ve satın almak istiyorsunuz. Teklifinizi emlakçı/ev sahibine iletiyorsunuz. 3-4 bin Euro gibi bir meblağı ev sahibine kapora olarak yolluyorsunuz. Cevap olumluysa ev sizin için ayırtılıyor(reserva). Ev ilandan kaldırılır ve ziyarete kapatılır. 2. adım olan arras’a kadar genelde 1-2 hafta süreniz olur. Bu süreçte genelde yapılan ve yapılması gereken şeyler:

• Ev sahibinden aşağıdaki belgeleri talep etmek:
  • Nota simple (Evin tabu durumu, sahipleri, borç/haciz vs bir şey var mı gibi durumları gösterir.)
  • Cedudad habilitat(evin yaşanabilirlik sertifikası)
  • Bina 45 yaşından eski ise ITE belgesi,
  • Enerji sertifikası,
  • Kadastro belgesi
• Mimar/usta vs evi ziyaret edip potansiyel sorunları belirlemek. Özellikle eski bir bina ise elektrik ve su tesisatının da değiştirilmesi gerekebilir.
• Evin değerlemesi için bankanın yönlendirdiği ya da bankanın onayladığı firmalar arasından sizin bulacağınız bir ekspertiz ev değerlemesi yapar.
  • Ekspertiz ücretini alıcı öder ve ortalam 400-700 Euro arası bir maliyeti var.
  • Eğer ucu ucuna bir bütçeniz varsa ekspertiz raporu çok önem arz ediyor. Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa aradaki farkı peşinat olarak nakit ödemeniz gerekebilir.
  • Düşük çıkma durumlarında başka bir ekspertiz ayarlayıp, evin değerini satış fiyatında veya üstünde gösterme durumları da olabiliyor.
  • Bir diğer önemli not, sıfır ev alıyorsanız, ev tamamlanmadan ekspertiz raporu alamazsınız. Önce müteahhitin inşaatı ve sonrasında ilgili belgeleri belediyeden tamamlaması gerekir.
• Çıkan ekspertiz raporuna göre bankalara ilgilendiğiniz evle ilgili bildirimde bulunmak.
• Değerlemede çıkan sonuç hem size hem bankaya uyuyorsa arras’a bir adım daha yaklaşmış oluruz.

Reserva adımında ana fikir evin yaşamaya ve satın alınmaya uygun olduğundan, ayrıca size kredi çıkabileceğinden emin olmaktır. Çünkü arras’ı(peşinat) bir kere imzalayınca keyfi olarak vazgeçip peşinatı geri alamazsanız. Geri almanın genelde en büyük şartı, 2-3 tane bankadan resmi olarak size kredi verilmediğine dair belge almaktır. Tüm şartlar yeşil ışıksa bir sonraki adım olan arras’a geçebiliriz.

Bazı ev sahipleri reserva adımını atlayıp doğrudan arras imzalamak isteyebilir. Yukarıdaki maddeleri netleştirmeden böyle bir şey yapmayın.

2. Arras: Peşinat verip ilk resmi adımı atma

Arras, alıcı ve satıcı arasındaki bu alışverişte artık işlerin ciddiye bindiğinin göstergesi olan sözleşmedir. Evin %10’u kadar bir meblağı ev sahibine yollarsınız ve sözleşme imzalarsınız. Asıl sözleşmeyi imzalayana kadar yaklaşık olarak 2-3 ay süre verilir. Daha azını kabul etmeyin, kredi süreci uzayabilir.

İkinci El Ev ile Sıfır Ev Alımı Arasında Peşinat Farkı

Aynı Türkiye’de olduğu gibi inşaatı devam eden daireleri daha uygun fiyatlara alabilirsiniz. Normalde ikinci el ev alırken arras sırasında ev sahibine %10 peşinat verirken, sıfır ev alırken %20 + IVA(%10) yani satış bedelinin %22’si talep ediliyor. Haliyle elinizde daha fazla nakit olması gerekir. Bunun böyle olmasının yasal olarak bir zorunluluğu yok ancak standart süreç bu şekildeymiş.

Evin teslim süresinin yakınlığına ve müteahhit firmaya bağlı olarak bu peşinatı taksitle ödemek mümkün. Örneğin bizim durumda evin teslimine 3 ay vardı. %20 + IVA olan peşinatı ay ay %2.5 + IVA, %7.5 + IVA ve %10 + IVA şeklinde 3 taksitte ödedik. Zaten son ödemeyi artık ev kredisi ile tamamlayıp vermiş oluyorsunuz. Evin teslimine 1 sene varsa, peşinatı daha da küçük taksitlerle ödeyebilirsiniz.

Arras imzaladıktan sonra artık ben vazgeçtim gibi bir lüksünüz yok. Ancak belirli koşullar altında vazgeçebilirsiniz: kredi alamazsınız veya hayatınızda çok önemli değişiklikler olur ve satıcıyı o şekilde ikna edebilirsiniz. Krediyi alamama durumunda ise genelde beklenen 3-4 bankadan kredi talebinin olumsuz olduğuna dair yazılı bir belgedir. En kötü senaryoyu düşünerek kredi çıkmadığı durumda peşinatın yanmaması için bunu arras sözleşmesine kesinlikle eklettiğinizden emin olun.

Arras sadece sizi değil satıcıyı da aynı şekilde bağlar. Ola ki ev sahibi arras’tan cayıp evi başkasına satmak isterse verdiğiniz peşinatın iki katını size ödemek zorundadır.

Arras sözleşmesinde ekletebileceğiniz önemli maddelerden biri ekspertiz raporunda çıkan değerin satış değerinden yüksek olması koşulu olabilir. Böylece kredi satış bedelini tamamen kapsar.

Arras sözleşmesini imzalamadan bu işlerden anlayan birisine mutlaka okutun. Biz bu noktada broker’ın tecrübesinden faydalandık. Özellikle evi bilindik bir firmadan aldığımız için süreç ve belgeler oldukça standarttı ve şanslıydık diyebiliriz. Ancak şöyle bir dönüp bakıyorum da bu kadar yüksek meblağları konuştuğumuz bir yerde en doğrusu bir avukatla çalışıp işi garantiye almak.

3. Kredi Arama ve Alma Süreci

Sürecin en önemli ve vakit alan kısımlarından birisi bu krediyi seçme ve alma kısmı. Bu aşamada ister kendiniz doğrudan bankalara gidip konuşabilir, ister bir broker ile çalışıp sizin adınıza bu teklifleri toplamasını isteyebilirsiniz.

Bu süreci minimum 1 ay olarak düşünmek lazım. 2-3 aya kadar uzaması sürpriz olmaz. İspanyol gevşekliğini düşünerek ara ara bankayı/brokerı dürtükleyip işlerin yürüdüğünden emin olun. Banka bize FEIN belgesi hazır dedikten sonra bile belgenin bize ulaşması 10 günü buldu. Hem bankanın hem brokerın burada gevşekliği söz konusuydu.

Genelde bankalar tarafından istenen belgeler aşağıdaki gibi. Belgeleri hazırda bulundurmak süreci biraz daha hızlandırır.

• Son ayların maaş bordroları
• Banka hesap dökümü
• Vida laboral (iş hayatı geçmişi)
• Son vergi bildirimi (renta)
• TIE kopyası

Broker ile Süreç

Kurumsal olarak çalışan Fercegestion gibi broker firmaların yanı sıra bireysel olarak çalışan kişiler de var. Bu tip brokerları Google’da ‘hipoteca broker’ diye aratarak bulabilirsiniz. Faiz oranları(tek önemli şey değil) ve diğer şartlar sadece bankadan bankaya değil şubeden şubeye bile değişebiliyor. Bizim alacağımız kredi miktarı yüksek olduğu için bireysel çalışan bir broker’dan yardım aldık. Broker daha önce arkadaşlarımızın ev almasına yardımcı olduğu için içimiz biraz daha rahattı.

Brokerın %1-2 gibi bir maliyeti olduğunu belirtmek lazım. Eğer bir brokerla çalışacaksanız brokerın hangi aşamalarda ödeme istediğini iyi anlayın. Bizim durumda paranın yarısını FEIN belgesi çıktığında(bankanın krediyi onayladığı belge), diğer yarısını ise noterdeki asıl imzalardan sonra verecek şekilde anlaşmıştık. Bence de makul olan bu. Şu an detayını hatırlamasam da üstte bahsettiğim Fercegestion’la görüşmemde kredi çıkmadan parayı istiyorlar gibi bir durum vardı. Artı geri dönüş yapmaları çok geç olduğu için onları direk elemiştim. Yani aslında broker’ın size istediğiniz şartlarda bankaların teklifini getirmesi ücretsiz bir işlem gibi oluyor.

Broker bize BBVA, Sabadell, Bankinter ve Abanca’dan teklifler getirdi. Ben de paralelde kendi bankam olan Caixa’dan ve alacağımız evin finansal sağlayıcısı olan Santander ile bizzat iletişime geçtim. Bu iki banka ile şahsen iletişime geçeceğimi broker’a iletmiştim ki o da paralelde ayrı bir süreç başlatmasın. Çünkü bankalar bir kişi için sadece tek bir kredi dosyası açıyormuş. Ödeme konusundaki anlaşmamızdan dolayı, doğrudan bu bankalardan alsaydım, broker parası vermek zorunda da kalmayacaktım.

Ancak ileriki günlerde iyi ki brokerla çalışmışım dedim. Caixabank bir şöyle bir böyle tutarsız cevaplar vererek beni sinir etmeyi başardı. Diğer yandan Santander’den, projenin finansörü olarak daha özel bir kampanyası vs vardır diye ummuştum ancak yüksek faiz oranları ve kötü bir iletişim gördüm. Sonuç olarak broker’ın bana getirdiği teklifleri değerlendirdim/değerlendirmek zorunda kaldım.

Bana en iyi teklifi veren banka Sabadell’di, ikinci olarak ise BBVA’ydı. Tabii ki finansal duruma ve günün şartlarına göre sizin için tam tersi olabilir.

Faiz Oranları ve Bağlı Ürünler(Bonificación/Linkage)

Faiz oranlarını düşük tutmanın bir yolu da bonificaciones denen ek ürünleri almaktır.

Birçok banka zaten en az kredi miktarı kadar teminatlı hayat sigortasını zorunlu tutuyor. Ola ki sizin başınıza bir şey gelirse banka bu parayı alıyor. Yani hayat sigortasından ailenize kalan bir para olmuyor ama ev ailenizin oluyor. Ayrıca bu tip hayat sigortalarının aylık ödemesi piyasaya göre biraz daha pahalı oluyor. Bizim durumda broker bankayı, hayat sigortasının yarısını bankadan yarısını dışardan almaya ikna etmiş. Sigorta piyasada daha ucuz olduğu için aylık 10-20 Euro’luk bir fiyat fark ediyor.

Ayrıca bankalar ev sigortası, maaşı bankaya taşıma, ev güvenlik sistemleri, kredi kartı vs gibi çeşitli ürünleri almanız karşılığında faiz oranlarını önemli ölçüde düşürmeyi vaat ediyor. Mesela temel faiz oranı %3.5 olsun. Maaş hesabını taşırsanız 0,30, hayat sigortası alırsanız 0,45, ev güvenliği alırsanız 0.15 vs vs gibi faiz oranında düşüş yapıyorlar. Faiz oranı oluyor size %2.5. Tabii ki bankalara herhangi bir ürün olmadan kredi almak istiyorum da diyebilirsiniz. En güzeli basit bir excel dosyasında tüm şartları banka banka listeleyip size en uygun seçeneği bulmak.

Bankanın size ön teklif olarak sunduğu bu belgeyi kısaca FIPRE deniyor. FIPRE‘de genel şartlar ve koşullar yer alır. Size özel koşullar bu aşamada henüz yer almaz.

Sizin en uygun teklifi bulup bankaya bildirdiğinizde artık bankanın krediyi onaylamasını ve FEIN belgesi için bekleyişe geçiyorsunuz.

4. FEIN ve FIAE Belgelerinin Alınması

Kredi onaylandığı durumda bankadan FEIN ve birkaç belge gelir.

FEIN belgesi ipoteğin tüm koşul ve özelliklerinin gösterildiği, size özel, Avrupa Birliği genelinde standart bir belgedir.

FEIN belgesinde, evin değeri, kredi miktarı, faiz oranı, bağlı ürünler, ay ay ödeme tablosu, borcun tamamını ve bir kısmını erken ödemek isterseniz ne olur, borcunuzu ödeyemezseniz ne olur banka hangi şekillerde boğazınıza asılır teker teker anlatılır. Sanırım bunlar 2008 emlak krizinden sonra çıkan ekstra önlemler olabilir.

Bu belgeyi imzalayıp bankaya yolladığınızda, banka belgeyi noterler sistemine yükler. Bu işlem tamamlandığından Noter sisteminden bir eposta geliyor. Anahtarları almaya artık çok yakınız ancak son 2 adım var ve önümüzde 10 ila 14 gün var. Ama neden?

İspanya’da yasa gereği FEIN belgesi imzalandıktan sonra minimum 10 günlük bir düşünme süresi belirlenmiş. Bu süreçte uzun uzun acaba doğru mu yapıyoruz diye düşünüyorsunuz. Yetmedi mi? 30 güne kadar uzatabilirsiniz. Katalonya hükümeti zaten 10 günü yeterli görmediği için minimum bekleme süresini 14 gün olarak belirlemiş. Yani son imza için kafanızda hiçbir soru işareti olmasa bile bu süreyi beklemek zorundasınız.

Bu 10-14 günlük süreç zorunludur ve atlanamaz. Krediyi alan kişinin tüm koşulları incelediğinden ve anladığından emin olmak isterler. Bu süreçte vazgeçme hakkınız hala vardır. Yasal düşünme süresinin sonunda asıl kredi sözleşmesini imzalamanız gerekir.

5. Noter Süreci

FEIN belgesi imzalanınca, öncesinde ev sahibi ile üzerinde anlaştığınız bir notere başvurup imza için gün alabilirsiniz. Noter ve tarih bilgisi bankaya da iletilir ki 3 parti aynı gün imzalar atılsın.

Bu 10-15 günlük düşünme süreci çok sıkıcı ve aksiyonsuz geçmemesi için araya ekstra bir noter adımı eklemişler: Acta Previa.

Noterle acta previa denen özel bir görüşme için de gün alıyorsunuz. Bu görüşme noter ve sizin(yani banka ve satıcı yok) aranızda geçiyor. İmzaladığınız FEIN belgesi üzerinden geçiliyor ve noter sizin her şeyi anladığınızdan emin oluyor. Özellikle faiz oranları, ödeyemezsen ne olur gibi durumlar önemli. Emin olmadığınız, anlamadığınız bir nokta varsa notere doğrudan sorabiliyorsunuz.

Kısacası asıl imzaları attıktan sonra aman efendim ben onu anlamamışım tüh kabul etmiyorum vs gibi durumları elemek için bin bir türlü adım eklemişler.

İmza gününde ise ev sahibi, banka temsilcisi ve noter bir odada oturup şeytani gülüşler eşliğinde size bir sürü belge(escritura de compraventa + hipoteca) imzalatıyor. Tüm bu süreçte uslu uslu imzaları attıysanız ödül olarak evin anahtarını alıyorsunuz ve yeni eviniz hayırlı olsun!

Bu süreçte para transferi işlemini banka yapıyor. Bütün bankalarda aynı şekilde mi oluyor bilmiyorum ancak benim ödemem gereken tüm noter masrafları, diğer tüm vergiler vs ile ilgili işlemleri bankanın anlaşmalı olduğu gestor, parayı benim hesaptan çekip yaptı. Yani o işler nasıl oluyor hiç görmedim bile.

Tablo şeklinde adım adım ev alma sürecinin özeti:

Yine uzun bir yazı oldu. Onun için böyle bir özet yapmak genel resmi görmek için yararlı olur diye düşünüyorum.

İspanya’da insanların ve kurumların hantallıklarını/gevşekliklerini düşünerek süre kısmı için biraz bonkör davrandım.

İpuçları ve tavsiyeler

• Sadece tek bir websitesine bakmayın. Idealista.com en yaygın kullanılan site olsa da başka sitelerde yayınlanıp orada yayınlanmayan ilanlar da olabiliyor. Bazen aynı ilan, iki farklı sitede yer alıyor ve birisinde adres bilgisi gizle tutulmuşken, diğerinde sokak numarası verilebiliyor. Böylece ev dışardan neye benziyor, nereye yakın, nasıl ışık alır vs Google Maps’ten bakabiliyorsunuz.
• pisos.com çok kullanmasak da evin ne kadar ışık aldığını bir simülasyonla gösteriyor.
• Barcelona’da emlak pazarı çok canlı olabilir. Evi beğenirsiniz, ziyaret ayarlarsınız, siz gidene kadar birisi rezerve etmiş olur ve göremeden ev kaçmış olur. Evleri çabuk tespit etmek ve hemen ziyaret ayarlamak önemli bir husus. Favori site ve mobil uygulamalardan ilgilendiğiniz bölgeler ve kriterler için aramalar oluşturup anlık bildirimler ayarlayın. Eğer kafanıza yatarsa olabilecek en yakın tarihe bir ziyaret ayarlamak için hemen arayın veya mesaj atın.
• Eğer çok şanslı veya zengin değilseniz belirli bütçe ve kriterlerle mükemmel bir ev bulmak zor. Mutlaka bazı eksi ve artılarla geliyor her seçenek. Biz gözümüze hoş gelen evleri favorilere atıyorduk. Gerçekten ciddi düşündüğümüz evleri ise ‘ciddi düşünmelik’ diye ayrı bir listeye atıyorduk. Sonra bunlar için Excel veya Google Spreadsheet’te bir tablo oluşturduk. Bu evler için teker teker her kritere göre 10 üzerinden puanlar verip toplam skora baktık ve objektif bir değerlendirme yapmaya çalıştık. Örnek olması açısından bizim kriterlerimizden bazıları:
  • Evin aydınlık durumu
  • Gürültü durumu
  • Kreş/okul yakınlık durumu (Google Maps’ten escuela, bressol gibi anahtar kelimelerle aratarak)
  • Otopark dahil mi
  • Yenilik durumu (renovacion gerekiyor mu gibi)
  • Parklara, bahçelere yakınlık
  • Büyük marketlere yakınlık (Mercadona, Lidl, Aldi gibi)
  • Metro ile toplu ulaşım (tercihen L1, L2, L3, L4)
  • Metro harici ulaşım seçeneklerine göre
  • Evin büyüklüğü
  • Balkon/teras
  • vs

• Ev bir kere rezerve edildikten sonra arras imzalayana kadar 1 veya 2 haftanız oluyor. Bunu emlakçı ile konuşabilirsiniz. Esnek zaman koydurmaya çalışın
• Belki de en önemli konulardan birisi şu: yazının çeşitli yerlerinde İspanyolların gevşekliğinden bahsettim. Bizde bankanın imzalanmaya hazır FEIN belgesini bize ulaştırması 10 gün sürdü. Sonra satıcı firma ve noterdeki yoğunluktan dolayı imza gününü de bir 10 gün daha ötelemek durumunda kaldık. Sonrasında yine satıcı firmanın mimarının yoğunluğundan dolayı 1-2 haftada eve girişimiz ertelendi. Yani bir aydan fazla bir süre boşu boşuna beklemiş oldu. Bazen bu tip durumlar için yapabilecek bir şeyiniz olmuyor, bazen bir emaille veya telefonla dürtmek işleri hızlandırabiliyor. Eğer mevcutta bir kiralık evde oturuyorsanız, evden çıkış yapacağınız tarihi belirlerken de ihtiyatlı davranmakta fayda var.
• Eğer sıfır ev alıyorsanız, evin yapısal ve estetik sorunları için satıcı firmanın ne kadar garanti verdiğini, süreci nasıl işlettiğini mutlaka sorun.
• Ziyaret ettiğiniz evlere asansörle çıktıysanız, merdivenle inin. Ola ki bir şey görürsünüz sorma şansınız olur. Bir ziyaret sonrası merdivenlerden inerken kapısına tuğla örülmüş bir daire görmüştüm. Dedim bu nedir? Emlakçı, o dairenin işgal edildiğini, sonra ev sahibinin zar zor çıkardığını söyledi. Kimse girmesin diye de kapıya tuğla örmüş 🙂
• Mahalle seçerken bazen internette çok bilgi olmayabiliyor. Bu durumlarda ChatGPT güzel bir iş yapıyor. Hedef mahallenin sosyo-ekonomik yapısını, olanaklarını sorup detaylı bilgi alabilirsiniz.
• Taşınmayı düşündüğünüz mahallede nerelerden göçmenler yaşıyor merak ediyorsanız şu sitede mahalle mahalle kıta bazlı yoğunlukları görebiliyorsunuz. Sitede Asya yazması çoğunlukla Pakistanlı, Hint ya da Çinlileri ima ediyor olabilir. Amerika diyorsa genelde Güney Amerika’yı kastediyordur gibi gibi.

Bizim şahsi deneyimimiz ve duyduğumuz tecrübelere göre hazırladığımız bir başka rehber yazının sonuna geldik. Yazıdaki eksikler ve imla hataları için bize ulaşabilirsiniz. Farklı bir deneyiminiz olduysa mutlaka yorum olarak bırakın ki diğer okuyucuların işine yarayabilir.

Adeu!